Denkmalschutz ist Steuerschutz

Lust auf ein eigenes Denkmal? Es muss nicht immer ein Schloss oder ein zerfallener Bauernhof sein. Denkmalimmobilien gibt es auch mitten in der Stadt. Sie haben meist Charme und die meisten Investoren schrecken aufgrund möglicher Auflagen vor einem Kauf zurück. Steuerlich ist der Kauf jedoch sehr lukrativ. So gilt es abzuwägen, ob die baulichen Einschränkungen nicht durch die steuerlichen Vorteile aufgewogen werden.

Der Grund für die steuerliche Attraktivität liegt in der so genannten Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung). Dabei wird unterschieden zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung der Denkmalimmobilie. Wenn Sie sich entscheiden, selbst einzuziehen, können Sie in den ersten zehn Jahre jeweils 9% der Sanierungskosten als Sonderausgaben geltend machen (Summe 90%).

Bei Vermietern werden die Kosten über zwölf Jahre gestaffelt angesetzt. So sind

• acht Jahre lang 9% und
• vier Jahre lang 7%

der Sanierungskosten als Sonderausgaben abzugsfähig (Summe 100%).

Daneben können Vermieter wie bei allen Immobilien die übrigen Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Hier gilt allerdings der normale AfA-Satz. Bei Gebäuden bis Baujahr 1924 vierzig Jahre lang je 2,5%, für Baujahr 1925 und jünger gilt: fünfzig Jahre lang je 2%. Die Kosten für das Grundstück lassen sich in keinem Fall absetzen, da keine Abnutzung besteht.

Der Höhe des Sanierungsanteils wir von der örtlichen Denkmalschutzbehörde festgestellt. Ihre Bescheinigung gilt dann auch für das Finanzamt, das keine erneute Prüfung des Sanierungsanteils unternehmen kann.

Wie rechnet sich die Denkmalimmobilie?

Unser Käufer ist verheiratet (Steuerklasse 3) und hat 90.000 € Familieneinkommen. Der Kaufpreis beträgt 175.000 €, die Sanierungskosten 115.000 €.

Beispiel als Eigennutzer:

• Abschreibung der Sanierungskosten (9% von 115.000 €) 14.651 €
• Steuerlast ohne Abschreibung 19.004 €
• Steuerlast mit Abschreibung 13.683 €
• Ersparnis pro Jahr 5.317 €

Die gesamte Steuerersparnis in den ersten zehn Jahren beträgt 53.170 €. Steigt das Familieneinkommen, fällt die Ersparnis in den kommenden Jahren sogar noch höher aus.

Beispiel als Vermieter:

• Abschreibung der Sanierungskosten (9% von 115.000 € in den ersten 8 Jahren, dann weitere 4 Jahre 7%) 14.651 €
• Abschreibung des Kaufpreises (2% vom Kaufpreis abzgl. Grundstücksanteil) 2.625 €
• Finanzierungskosten 4,5% p.a. 13.050 €
• Mieteinnahmen p.a. 12.000 €
• Steuerlast ohne Abschreibung 19.004 €
• Steuerlast mit Abschreibung 12.430 €
• Ersparnis im ersten Jahr 6.574 €

Gesamte Steuerersparnis (näherungsweise) in den ersten zwölf Jahren 72.890 €.

Was ist zu beachten?

• Das Finanzamt erkennt die Modernisierungskosten nur an, wenn Sie erst die Immobilie kaufen, und dann die Planung beginnen und sanieren.  Daher sollten Sie diese Reihenfolge auch strikt einhalten.
• Ohne eine Genehmiging der Denkmalbehörde können Sie keine Sanierung durchführen.
• Nicht jede Maßnahme ist auch förderungswürdig. Es gilt der Grundsatz: Sanierungen, die für den sinnvollen Gebäudeerhalt notwendig sind, können geltend gemacht werden.
• Bei einigen Modellen am Markt, bieten Generalunternehmer alle Dienstleistungen rund um die Denkmalimmobilie aus einer Hand an: rechnen Sie nach! In vielen Fällen, verschwindet der Steuervorteil in unübersichtlichen Kaufkonstrukten und teuren Sanierungsmaßnahmen.
• Ein gutes Kriterium für die Prüfung Ihrer Investition: rechnen Sie nach, wie sich Ihre Investition ab dem 13. Jahr verhält, wenn der Steuervorteil wegfällt.

Sie möchten nicht selbst nachrechnen? Gerne bieten wir Ihnen diesen Service!