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Geldanlage Immobilien

Immobilie – Anlage mit sicherem Fundament?

Die Hypothekenzinsen sind am Boden, die Mieten steigen. Nicht nur bei Anlegern, sondern auch unter Mietern steigt die Attraktivität einer Immobilie. Wann, wenn nicht jetzt? fragt sich mancher Häuslebauer in spe. Aber es gibt auch Gefahren beim Immobilienkauf.

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Geldanlage Immobilien

SEB ImmoInvest wird aufgelöst

Pressemitteilung der SEB Asset Managemnt: SEB ImmoInvest Anteilinhaber haben entschieden / Vielzahl der Anteilinhaber hätte sich die Fortführung des Fonds gewünscht– nicht alle Anleger konnten überzeugt werden / SEB ImmoInvest wird aufgelöst: Erste Auszahlung bereits im Juni 2012 – danach halbjährliche Auszahlung geplant / Gleichbehandlung aller Anleger durch transparente Vorgehensweise sichergestellt

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Geldanlage Immobilien

AXA Immoselect – Monatsbericht August 2011

So traurig die Krise offener Immobilienfonds auch ist, eine positive auswirkung können wir schon jetzt sehen. Die Fondsgesellschaften informieren die verbliebenen (gefangenen?) Anleger transparenter als je zuvor über aktuelle Ereignisse in den Fonds. Beispielsweise ist von AXA Investment Managers ein anschaulicher Monatsbericht zum AXA Immoselect erhältlich.

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Geldanlage Immobilien

Axa erwartet für Immoselect hohe Abschläge

Die Fondsgesellschaft Axa Real Estate erwartet durch die bevorstehenden Objektverkäufe weitere Abschläge beim „Axa Immoselect“. „Es stehen Immobilien für bis zu 1,6 Milliarden Euro zum Verkauf. Wir wissen nicht im Voraus genau welche Objekte verkauft werden. Die genaue Belastung des Anteilspreises ist nicht vorhersehbar. Wir schätzen, dass die erforderlichen Maßnahmen zu einem Abschlag von ungefähr zehn Prozent des Anteilspreises führen könnten“, sagte eine Axa-Sprecherin zu portfolio international.

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Geldanlage Immobilien

AXA Immoselect – Verkauf von Fondsanteilen ausgesetzt

AXA Investment Managers Deutschland GmbH („AXA IM“) meldet für den offenen Immobilienfonds AXA Immoselect, dass im Rahmen der Vorbereitungen zur Wiederöffnung des Fonds Liquidität geschaffen wird. Die Liquidität soll überwiegend durch den Verkauf von Immobilien geschaffen werden. Dazu wurde ein Verkaufsportfolio selektiert, das in erster Linie Immobilien in Deutschland, Frankreich, Italien und Benelux beinhaltet. Die Immobilien haben unterschiedliche Nutzungsarten über Büro, Einzelhandel, Hotel bis hin zu Logistik.

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Geldanlage Interessante Produkte

ad hoc: Offene Immobilienfonds weiterhin unter Druck

Nach wie vor herrscht im offenen Immobilienfonds Sektor rechtliche Unsicherheit. Geschlossene Produkte bleiben geschlossen, zumindest, bis eine Rechtssicherheit geschaffen worden ist. In der letzten Woche hat unser Fondsresearch 3 Kapitalanlagegesellschaften getroffen und berichten Ihnen Folgendes:

Axa Immoselect

Letzten Mittwoch erreichte das Fondsresearch die Nachricht durch Fondsprofessionell Online, dass der Wert des AXA ImmoSelect aufgrund von Neubewertungen verschiedener Immobilien um 60 Cent oder 1% des Portfolios nach unten korrigiert werden müsse. Dies ist selbstverständlich primär eine negative Nachricht, sollte aber nicht überbewertet werden. Die augenblicklich durchgeführten Bewertungen werden mit sehr marktnahen Parametern durchgeführt. Der Gutachter muss davon ausgehen, dass der Fonds die Immobilien in nächster Zeit veräussern wird. Potential für Wertsteigerungen müssen hierbei ausser Acht gelassen werden.

Unser Fondsresearch geht davon aus, dass das in den Bundesrat eingegebene Gesetz die Bedürfnisse des Immoselect nicht erfüllt. Es kann nicht verhindern, dass signifikante Mittelabflüsse eine Totalliquidierung des Fonds mit sich ziehen würden. Aus unserer Sicht ist die einzige Möglichkeit für den Fonds, in Zusammenarbeit mit der BaFin, eine Lösung für die Investoren zu finden, die auch weiterhin investiert bleiben wollen.

Sollte hier keine Lösung erzielt werden können, ist eine Abwicklung des Fonds die wahrscheinliche Konsequenz. Dies muss allerdings nicht notwendigerweise ein negatives Resultat für die Investoren sein. Dieser Schritt würde dem Fonds über einen Zeitraum von 3 Jahren die Zeit geben, das Portfolio geordnet zu liquidieren und über diesen Zeitraum vernünftige Preise für die Immobilien zu erzielen. Die erzielten Erlöse würden dann in regelmäßigen Intervallen an die Investoren zurückgeführt.

Commerzreal Hausinvest

Nach einem Meeting mit der Commerzreal kann berichtet werden, dass der Fonds im neuem Jahr Netto-Mittelzuflüsse hat. Diese belaufen sich im Januar auf über 140 Mio. € und sind bisher auch im Februar positiv (40 Mio. €). Allerdings sind diese Daten bisher nicht offiziell bestätigt. Die Liquiditätsquote des Fonds beträge derzeit ca. 17%. Das Fondsmanagement kommunizierte in einer Telefonkonferenz im Januar, dass die Liquiditätsquote wieder in Richtung 16% reduziert würde. Fremdkapital, welches aufgenommen wurde um eventuelle Rückflüsse zu bedienen, wird durch Netto-Mittelzuflüsse ersetzt um die Fremdkapitalkosten zu reduzieren. Das Fondsmanagement versichert, dass es derzeit keinerlei Pläne gibt, den Fonds zu schließen.

SEB ImmoInvest

Der SEB ImmoInvest hat im Januar 2 Immobilien veräussert, um Liquidität für eine mögliche Wiedereröffnung zu schaffen. Beide Immobilien konnten ca. 5% über ihrem Verkehrswert veräussert werden. Mit einer Wiedereröffnung ist vor der Bundesratssitzung am 18. März, in welcher das neue Gesetz diskutiert werden soll, allerdings nicht zu rechnen.

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Geldanlage Gesetzgebung Immobilien

Offene Immobilienfonds: was heißt hier offen?

Offene Immobilienfonds werden zum Leidwesen vieler Anleger ihrem Namen nicht mehr gerecht. Manch einer spricht davon auch schon von offenen offenen Immobilienfonds und geschlossenen offenen Immobilienfonds. Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, listen wir hier kurz auf, welche Fonds tatsächlich offen sind und welche Regelungen Investoren in Zukunft zu erwarten haben.

Den aktuellen Stand der Diskussion haben wir in unserem Beitrag Mitte Dezember zusammen gestellt: Neuregelungen 2011 in der Verhandlungsphase. Laut Jahreswirtschaftsbericht 2011 der Bundesregierung sollen diese Regelungen durch das „Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“ im ersten Quartal 2011 umgesetzt werden. Dies hat das Kabinett am 22. September 2010 entschieden. Die Lesungen im Bundestag stehen jedoch noch aus.

Die Tabelle zum Speichern und übersichtlichen Ausdruck: Offene Immofonds geschlossen

Zu diesem Thema liegt uns außerdem die interessante Stellungnahme des Fondsmanagements vom AXA Immoselect vom letzten Oktober vor: ein Fonds in Zeiten der Fondsschliessung

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Geldanlage Gesetzgebung Immobilien

Offene Immobilienfonds: Neuregelung 2011 in der Verhandlungsphase

Der Gesetzesentwurf zur Neuregelung zu Investments in Offene Immobilienfonds wird derzeit im Bundestag diskutiert. Weitere Änderungen sind wahrscheinlich. Eine endgültige Aussage zu den zukünftigen Rahmenbedingungen kann daher noch nicht getroffen werden. Das Gesetz wird nach aktuellem Stand im März 2011 verabschiedet.

Die wesentlichen Eckpunkte für derzeit investierte Anleger sind:

  • Haltefristen:
    • Vorgeschlagen wird eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren für alle Neu-Anleger.
    • Wird der Fondsanteil im 3. Jahr nach Erwerb verkauft, erfolgt ein 10%-iger Abschlag,  im 4. Jahr ein 5%-igen Abschlag.
    • Der Abschlag steht dem Fondsvermögen zu und damit den Anlegern, die weiterhin investiert bleiben.
    • Ab dem 5. Jahr ist eine abschlagsfreie Rückgabe möglich, sofern die Fondsgesellschaft nicht einer weitergehende Regelung getroffen hat.
    • Für bereits heute investierte Anleger, findet die zweijährige Mindesthaltefrist keine Anwendung; sie genießen Bestandsschutz.
    • Der Rücknahmeabschlag von 10 % bzw. 5 % soll nach derzeitigem Stand auch Alt-Anleger treffen.
    • Die gesetzliche Übergangsfrist ist noch nicht hinreichend formuliert.
  • 5.000 Euro jederzeit verfügbar
    • 5.000 € kann jeder Anleger monatlich aus dem Investment abziehen. Damit kann der typische Anleger wie gewohnt in Offene Immobilienfonds investieren und über begrenzte Beträge verfügen. Im Rahmen der 5.000 € können Fondsanleger auch weiterhin monatliche Auszahlpläne nutzen.

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Geldanlage Gesetzgebung

Gesetzesentwurf zur Anteilsrücknahme offener Immobilienfonds

Am 22. September hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf zu Änderungen für offene Immobilienfonds beschlossen.  Kernpunkt ist eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren für alle Neu-Anleger. Im dritten und vierten Jahr nach Erwerb eines Offenen Immobilienfonds ist eine gestaffelte Rückgabe mit einem zehn- bzw. fünfprozentigen Abschlag vorgesehen. Dies fördert vor allem den zielgerichteten Einsatz als langfristig orientierte Vermögensanlage.  Unabhängig von Mindesthaltedauer und Rücknahmeabschlägen kann jeder Anleger jederzeit  mit Inkrafttreten der Regelungen für den jeweiligen Fonds über bis zu 5.000 € monatlich verfügen, also Anteile wie gehabt abschlagsfrei zurückgeben. Damit kann der typische Privatanleger wie gewohnt in Offene Immobilienfonds investieren.

Die konkrete Ausarbeitung des neuen Gesetzes wird noch einige Monate in Anspruch nehmen und so weitere Verbesserungen im Dialog mit der Politik erreicht werden. Nach vorliegenden Informationen sollen die Lesungen im Plenum des Bundestag zwischen November 2010 und Januar 2011 stattfinden. Das Gesetz würde damit frühestens im März 2011 verabschiedet und für den Anleger mit Anpassung der Vertragsbedingungen Anfang 2012 in Kraft.

Frühere Blogs zu diesem Thema: Bundesregierung gefährdet Zukunft offener Immobilienfonds

Wir begrüßen diese Änderung, weil der Einsatz offener Immobilienfonds als sicheres und stabiles Kerninvestment für Privatkunden so weiterhin möglich ist. Kurzfristige, spekulativ orientierte Anleger können durch diese Regelung den langfristig orientierten Sparer nicht mehr negativ beeinflussen, wie es derzeit der Fall ist.

Für Juristen und alle, die es gerne werden wollen: Zusammenfassung des Kabinettsbeschlusses

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Geldanlage Urteile sonstige

Bundesregierung gefährdet Zukunft Offener Immofonds

Der am Montag vom Bundesministerium der Finanzen vorgelegte Diskussionsentwurf zum geplanten Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts insbesondere zur Neuregelung Offener Immobilienfonds hat zu einer massiven Verunsicherung von Anlegern geführt. Trotz der ausgezeichneten Produktqualität kommt es aktuell zu deutlich gestiegenen Anteilrückgaben bei offenen Immobilienfonds. Dies betrifft sowohl private als auch institutionelle Investoren. Das Verlaufsbild der Rücknahmeverlangen zeigt, dass über den Diskussionsentwurf informierte Großanleger erneut schneller reagieren als  andere. Deshalb haben die ersten Kapitalanlagegesellschaften (KanAm und SEB) zum Schutz der großen Mehrheit von sicherheitsorientierten privaten Anlegern, die Rücknahme von Anteilen vorübergehend auszusetzen.

Den Gesetzesvorschlag von Herrn Schäuble halten wir in seiner gesamten Form für nicht durchführbar. Es wird die generelle und einheitliche Abwertung über alle Fonds hinweg von 10% der Immobilienpreise gefordert. Dies ist aus folgenden Gründen nicht sinnvoll: alle Immobilienfonds werden gleich behandelt, obwohl es im Bereich der offenen Immobilienfonds schwarze und weiße Schafe gibt. Außerdem soll die Abwertung über fünf Jahre in 2-Prozentstufen erfolgen. Dies ist wenig praktikabel, da es sein kann, dass bis zum Ende dieser Maßnahme die Immobilienpreise wieder auf einem höheren Marktniveau angekommen sind. Der Gesetzesentwurf hat allerdings schon Schaden bewirkt, da zahlreiche Anleger in den vergangenen Tagen ihre Mittel aus Immobilienfonds abgezogen haben.

Es ist also besondere Vorsicht bei der Investition in Immobilienfonds geboten. Dabei sollten die folgenden Aspekte beachtet werden:

  1. Der Gesetzesentwurf sieht neben der Abwertungsvorschrift auch vor, dass längere Haltedauern bei Immobilienfondsanteilen durchgesetzt werden sollen: es ist wahrscheinlich, dass zukünftig der Verkauf von Immobilienfondsanteilen nur mit Kündigungsfrist und zu bestimmten Stichtagen (evtl. zweimal jährlich) erfolgen
    kann.

  2. Wir sehen die Rendite von Immobilienfonds in den kommenden Jahren bei 1 – 3% p.a., der Vorteil gegenüber Rentenpapieren liegt im besseren Inflationsschutz und darin, dass der Anteil der steuerpflichtigen Erträge geringer als bei Rentenfonds ist.

  3. Es sollten Immobilienfonds ausgewählt werden, bei denen der Erwerb der Immobilien nicht in den letzten Jahren, sondern davor erfolgte. Wir gehen davon aus, dass insbesondere in den vergangenen zwei bis fünf Jahren Immobilien zu überteuerten Preisen gekauft wurden.

  4. Unsere Empfehlung, sofern ein Investment in Immobilienfonds vorgesehen ist, lautet daher Grundbesitz Europa und CS Euroreal, mit unterschiedlichen regionalen Gewichtungen.