Der am Montag vom Bundesministerium der Finanzen vorgelegte Diskussionsentwurf zum geplanten Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts insbesondere zur Neuregelung Offener Immobilienfonds hat zu einer massiven Verunsicherung von Anlegern geführt. Trotz der ausgezeichneten Produktqualität kommt es aktuell zu deutlich gestiegenen Anteilrückgaben bei offenen Immobilienfonds. Dies betrifft sowohl private als auch institutionelle Investoren. Das Verlaufsbild der Rücknahmeverlangen zeigt, dass über den Diskussionsentwurf informierte Großanleger erneut schneller reagieren als andere. Deshalb haben die ersten Kapitalanlagegesellschaften (KanAm und SEB) zum Schutz der großen Mehrheit von sicherheitsorientierten privaten Anlegern, die Rücknahme von Anteilen vorübergehend auszusetzen.
Den Gesetzesvorschlag von Herrn Schäuble halten wir in seiner gesamten Form für nicht durchführbar. Es wird die generelle und einheitliche Abwertung über alle Fonds hinweg von 10% der Immobilienpreise gefordert. Dies ist aus folgenden Gründen nicht sinnvoll: alle Immobilienfonds werden gleich behandelt, obwohl es im Bereich der offenen Immobilienfonds schwarze und weiße Schafe gibt. Außerdem soll die Abwertung über fünf Jahre in 2-Prozentstufen erfolgen. Dies ist wenig praktikabel, da es sein kann, dass bis zum Ende dieser Maßnahme die Immobilienpreise wieder auf einem höheren Marktniveau angekommen sind. Der Gesetzesentwurf hat allerdings schon Schaden bewirkt, da zahlreiche Anleger in den vergangenen Tagen ihre Mittel aus Immobilienfonds abgezogen haben.
Es ist also besondere Vorsicht bei der Investition in Immobilienfonds geboten. Dabei sollten die folgenden Aspekte beachtet werden:
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Der Gesetzesentwurf sieht neben der Abwertungsvorschrift auch vor, dass längere Haltedauern bei Immobilienfondsanteilen durchgesetzt werden sollen: es ist wahrscheinlich, dass zukünftig der Verkauf von Immobilienfondsanteilen nur mit Kündigungsfrist und zu bestimmten Stichtagen (evtl. zweimal jährlich) erfolgen
kann. -
Wir sehen die Rendite von Immobilienfonds in den kommenden Jahren bei 1 – 3% p.a., der Vorteil gegenüber Rentenpapieren liegt im besseren Inflationsschutz und darin, dass der Anteil der steuerpflichtigen Erträge geringer als bei Rentenfonds ist.
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Es sollten Immobilienfonds ausgewählt werden, bei denen der Erwerb der Immobilien nicht in den letzten Jahren, sondern davor erfolgte. Wir gehen davon aus, dass insbesondere in den vergangenen zwei bis fünf Jahren Immobilien zu überteuerten Preisen gekauft wurden.
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Unsere Empfehlung, sofern ein Investment in Immobilienfonds vorgesehen ist, lautet daher Grundbesitz Europa und CS Euroreal, mit unterschiedlichen regionalen Gewichtungen.