Kategorien
Immobilien Interessante Produkte Rund ums Haus

Mangelware Wohnungraum

In Deutschland fehlen laut Aussage von Experten mindestens 1 Million Wohnungen. Aufgrund der langen Vorlaufzeiten für die Schaffung neuen Wohnraums wird sich daran so schnell auch nichts ändern. Poltik und Markt sind gefordert, langfristig für Verbessrungen zu sorgen. Und es gibt interessante Entwicklungen am Markt, die für Investoren und Eigentümer wichtig sein können.

2017 – 2021

Der Mangel an Wohnraum besteht schon länger. Das Ziel, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, ist seit 30 Jahren noch nie erreicht worden. In Deutschland fehlen daher nach Expertenschätzungen rund eine Million (bezahlbare) Wohnungen. Dieser Zustand besteht schon länger. In 2020 konnten immerhin ca. 300.000 Wohnungen fertig gestellt werden.

In der aktuellen Legislaturperiode werden rund 1,2 Millionen neue Wohnungen gebaut, davon etwas mehr als 100.000 Sozialwohnungen. In Summe sind dies jedoch 400.000 Neubauwohnungen weniger als geplant.

Sozialwohnungen

Bei den Sozialwohnungen fallen im Durchschnitt pro Jahr 55.000 Wohnungen aufgrund auslaufender Bindungen weg, seit 2017 hat sich somit ein Bestandsverlust von 120.000 Wohnungen ergeben. Ein Verlust der vor allem die einkommensschwaen Teile der Bevölkerung trifft. Aktuell beläuft sich der bundesweite Bestand von Sozialwohnungen auf etwa 1,1 Millionen. Zum Vergleich: während der Höchststände in den 80er Jahren belief sich der Bestand auf 4 Millionen Wohnungen.

Das Problem ist selbstgemacht. Viele Kommunen bzw. kommunale Wohnungsunternehmen haben ihr Betongold veräußert, die Kassen gefüllt und sich von Renovierungsverpflichtungen entbunden. Diese nur kurzfristig gewinnbringenden Entscheidungen rächen sich nun. Doch es gibt Erkenntnisgewinne: In großen Städten wird wieder deutlich mehr gebaut, es werden Planungsstäbe eingesetzt und Runde Tische geschaffen, um die Problematik zu beseitigen. Berlin und München bauen wieder deutlich mehr Sozialwohnungen. Aufgrund der langen Vorlaufzeiten müssen wir aber noch etwas länger auf die Erfolge warten. Denn es ist keinesfalls eine Trendumkehr eingetreten, sondern das Abschmelzen des Sozialwohnungsbestands verlangsamt sich lediglich.

Wohnungsbedarf

Es besteht nach wie vor großer Bedarf an bezahlbaren Wohnraum, vor allem in den Städten und Metropolregion. Der Zuzug von Arbeitskräften aus Europa sowie Fachkräften aus Drittstaaten hält an. Nach wie vor drängen die Menschen aus dem ländlichen Raum in und in die Nähe der Städte.

Die Förderung des Arbeitens zuhause, das durch die aktuelle Coronasituation einen enormen Schub bekommen hat, und die durch die Pandemie bedingte, leicht erhöhte Sterblichkeit zeigten noch keine Auswirkungen am Wohnungsmarkt. Da dieser sich gewohnt träge zeigt, werden wir mögliche Änderung erst in diesem oder in den kommenden Jahren feststellen.

Vielleicht werden wir aber in den Metropolregion keine Entspannung feststellen. Denn der Pro-Kopf-Bedarf an Wohnraum ist zwar zuletzt nur noch langsam gestiegen, steigt jedoch weiterhin an und beläuft sich heute auf 47 m² (2010: 45 qm). Der Trend zum Ein-Person-Haushalt nimmt ebenfalls weiter zu.

Preisentwicklung

So sind die Preise für Wohnraum auch 2020 weiter gestiegen. Das Statistische Bundesamt meldet für das dritte Quartal einen Preisanstieg von durchschnittlich 7,8 % bundesweit im Vergleich zu 2019. In den letzten fünf Jahren sind Eigentumswohnungen in Großstädten um 50 Prozent teurer geworden.

Noch stärker war der Preisanstieg von Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen: satte 8,1% nahmen dort die Preise zu. Diese Regionen holen jetzt in der Preisentwicklung nach, was die Städte vorgemacht haben. Absolut sind die Preise allerdings immer noch weit unter dem Stadtniveau. So steigen auch die Mieten für Wohnimmobilien weiter an.

Kreditentwicklung

Die seit über 20 Jahren sinkenden Kreditzinsen haben dazu geführt, dass Immobilienkauf und Bau für immer mehr Menschen erschwinglich wurde. Eine Folge mit Gefahrenpotenzial ist die immer größer werdende Kredithöhe. So wurden im Dezember 2020 durchschnittlich 300.000 € pro Immobilienkauf finanziert. Das sind 5% mehr als zu Jahresbeginn.

Die Bundesbank weist bereits seit 2017 auf das Risiko zu hoher Objektbeleihungen hin. Solange mit einer Finanzierung alles im grünen Bereich ist, droht hier keine Gefahr. Doch bei einer Zwangsversteigerung führen zuhohe Beleihungswerte zu einem Ausfall bei der finanzierenden Bank. Derzeit sind hier noch keine erhöhten Risiken zu sehen, da die Stundung von Kreditzahlungen während der Corona Pandemie erleichtert wurde. Auch ein möglicher Zinsanstieg, der in der jüngsten Vergangenheit immer wieder mal für möglich gehalten wurde, zeichnet sich noch nicht ab.

Zukunftsmaßnahmen

Es muss zukünftig verstärkte Anstrengungen geben, den Wohnungsbestand zu erhöhen. Denkbar wären höhere Steuervorteile oder Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen. Vielleicht wäre es aber zunächst angebracht, den komplexen Genehmigungs- und Bauvorschriftendschungel zu durchforsten? Eine höhere Ausnutzung des Baulands bzw. bereits bebauter Grundstücke durch Bauen im Bestand scheint in jedem Fall sinnvoll. Denn gleichzeitig ist der ungebremste Flächenverbauch in Deutschland auch ein Ärgernis, das Stadteplaner beachten müssen.

Der Anreiz zum Bau von Sozialwohnungen reicht nicht aus. Sonst hätten wir hier schon eine Trendumkehr gesehen. Zurzeit bauen lediglich die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Sozialwohnungen. Hier müssen mehr Anreize oder Vorgaben auch für private Projektentwickler entstehen. Denkbar wären verschärfte Bedingungen bei der Vergabe von öffentlichen Baugrund. Oder eine Änderung der Ausschreibunsgkriterien, dass der Anbieter mit dem besten Konzept den Zuschlag erhält und nicht derjenige, der den höchsten Kaufpreis zahlt.

Ebenso wäre eine indirekte Förderung möglich, wenn Kommunen Bauland nicht verkaufen, sondern günstig an Immobiliengesellschaften vergeben, die besonders viel bezahlbaren Wohnraum schaffen, in dem das Bauland nicht verkauft, sondern zu einem günstigen Zins im Erbpachtverfahren überlassen wird. Dazu müsste natürlich in Verwaltungen die Erkenntnis Land gewinnen, dass Ertrag stets langfristig ermittelt werden sollte.

Der Bund hat im letzten Jahr einen weiteren Fördertopf auf den Weg gebracht und Finanzhilfen zur Unterstützung der Länder genehmigt: bis 2024 sind 1 Milliarde Euro für zweckgebundene Finanzhilfen im sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Diese Zahl relativiert sich allerdings schnell: der aktuelle Vorreiter bei Schaffung neuer Sozialwohnungen ist Hamburg mit 192 Wohnungen je 100.000 Einwohnern. In disem und im nächsten Jahr gibt allein die Hansestadt mehr als 320 Millionen Euro pro Jahr zu diesem Zwecke aus. So sollen jährlich 3.000 Wohnungen mit Sozialbindung gebaut werden.

Ausblick

Der hohe Wohnungsbedarf lässt Investitionen am Wohnungsmarkt weiterhin sehr attraktiv erscheinen. Regelmäßiger Cashflow, günstige FInanzierungszinsen, Inflations- und Investitionssicherheit des Betongolds sind aber nur eine Seite. Risiken durch Objekt und Standort dürfen nicht vernachlässigt werden.

Für Investoren bieten sich verschiedene Möglichkeiten Immobilien zu nutzen. Neben dem Erwerb von Realeigentum gibt es verschiedene Alternative Investmentfonds (AIFs) mit unterschiedlichen Investitionsansätzen:

  • kurz- und mttelfristige Schuldverschreibungen von Immobilienentwicklern
  • Beteiligung an einer langfristig ausgerichteten Immobiliengesellschaft zum Kauf und Betrieb wohnwirtschaftlich genutzter Wohnungen
  • Beteiligung an einer mittelfristig ausgerichteten Immobiliengesellschaft zur Revitalisierung und Sanierung von vernachlässigten Wohnraum mit Wertsteigerungspotenzial
  • Beteiligung an einer Projektentwicklungsgesellschaft zur Schaffung von Wohnraum

Allen Möglichkeiten gemeinsam ist eine deutlich höhere Diversifikation als es für den Privatanleger sonst im Immobilienbereich möglich ist. Mit einer geringen Einstiegssumme von 25.000 € kann das Vermögen auf verschiedene Projekte verteilt und somit Risiko minimiert werden.

Für den Erwerb an Realeigentum wiederum spricht die Möglichkeit, das Eigenkapital über die Kreditaufnahme zu hebeln, und in der Folge mit dem Gesamtbetrag an der möglichen Wertentwicklung zu partizipieren.

Gerne begleiten wir Sie bei der Auswahl der richtigen Investitionsmöglichkeit.

Von Johannes Zeyse

2010 habe ich zusammen mit Ákos Benkö Claritos gegründet, um Klarheit ins Thema Finanzen und Versicherungen für unsere Kunden zu bringen. Mein fachliches Interesse gilt insbesondere dem Thema faire Produkte und nachhaltige Geldanlage. 2015 habe ich mich als Generationberater (IHK) qualifiziert, um meinen Kunden eine adäquate Begleitung in Sachen Ruhestands- und Nachfolgeplanung zu ermöglichen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.