Nach wie vor herrscht im offenen Immobilienfonds Sektor rechtliche Unsicherheit. Geschlossene Produkte bleiben geschlossen, zumindest, bis eine Rechtssicherheit geschaffen worden ist. In der letzten Woche hat unser Fondsresearch 3 Kapitalanlagegesellschaften getroffen und berichten Ihnen Folgendes:
Axa Immoselect
Letzten Mittwoch erreichte das Fondsresearch die Nachricht durch Fondsprofessionell Online, dass der Wert des AXA ImmoSelect aufgrund von Neubewertungen verschiedener Immobilien um 60 Cent oder 1% des Portfolios nach unten korrigiert werden müsse. Dies ist selbstverständlich primär eine negative Nachricht, sollte aber nicht überbewertet werden. Die augenblicklich durchgeführten Bewertungen werden mit sehr marktnahen Parametern durchgeführt. Der Gutachter muss davon ausgehen, dass der Fonds die Immobilien in nächster Zeit veräussern wird. Potential für Wertsteigerungen müssen hierbei ausser Acht gelassen werden.
Unser Fondsresearch geht davon aus, dass das in den Bundesrat eingegebene Gesetz die Bedürfnisse des Immoselect nicht erfüllt. Es kann nicht verhindern, dass signifikante Mittelabflüsse eine Totalliquidierung des Fonds mit sich ziehen würden. Aus unserer Sicht ist die einzige Möglichkeit für den Fonds, in Zusammenarbeit mit der BaFin, eine Lösung für die Investoren zu finden, die auch weiterhin investiert bleiben wollen.
Sollte hier keine Lösung erzielt werden können, ist eine Abwicklung des Fonds die wahrscheinliche Konsequenz. Dies muss allerdings nicht notwendigerweise ein negatives Resultat für die Investoren sein. Dieser Schritt würde dem Fonds über einen Zeitraum von 3 Jahren die Zeit geben, das Portfolio geordnet zu liquidieren und über diesen Zeitraum vernünftige Preise für die Immobilien zu erzielen. Die erzielten Erlöse würden dann in regelmäßigen Intervallen an die Investoren zurückgeführt.
Commerzreal Hausinvest
Nach einem Meeting mit der Commerzreal kann berichtet werden, dass der Fonds im neuem Jahr Netto-Mittelzuflüsse hat. Diese belaufen sich im Januar auf über 140 Mio. € und sind bisher auch im Februar positiv (40 Mio. €). Allerdings sind diese Daten bisher nicht offiziell bestätigt. Die Liquiditätsquote des Fonds beträge derzeit ca. 17%. Das Fondsmanagement kommunizierte in einer Telefonkonferenz im Januar, dass die Liquiditätsquote wieder in Richtung 16% reduziert würde. Fremdkapital, welches aufgenommen wurde um eventuelle Rückflüsse zu bedienen, wird durch Netto-Mittelzuflüsse ersetzt um die Fremdkapitalkosten zu reduzieren. Das Fondsmanagement versichert, dass es derzeit keinerlei Pläne gibt, den Fonds zu schließen.
SEB ImmoInvest
Der SEB ImmoInvest hat im Januar 2 Immobilien veräussert, um Liquidität für eine mögliche Wiedereröffnung zu schaffen. Beide Immobilien konnten ca. 5% über ihrem Verkehrswert veräussert werden. Mit einer Wiedereröffnung ist vor der Bundesratssitzung am 18. März, in welcher das neue Gesetz diskutiert werden soll, allerdings nicht zu rechnen.